Begründete Abweichungen
Für Abweichungen von der durchschnittlichen ortsüblichen Miete ist eine Begründung erforderlich. Hierzu geben Sie bitte im folgenden Formular die Höhe der evtl. anzusetzenden Abweichung für jeden einzelnen Faktor ein. Bitte beachten Sie die Hinweise zu Grenzwerten und maximalen Abweichungen.
Info
Orientierungshilfe bei begründeten Abweichungen
Eine Abweichung von der durchschnittlichen ortsüblichen Miete erfordert in jedem Fall eine Begründung. Diese Begründung ist auch notwendig, wenn sich der Mietpreis innerhalb der Spannen bewegt.
Abweichungen vom Durchschnittswert nach oben oder unten können aus folgenden Gründen entstehen:
- Die Wohnung weicht vom jeweiligen Standard der aufgeführten Zu- und Abschlagsmerkmale erheblich ab, oder
- es liegen Faktoren vor, die den Mietpreis beeinflussen und für die in der statistischen Analyse zwar Tendenzen erkennbar waren, die aber aus statistischer Sicht nicht zu einer nachweisbaren (signifikanten) Verbesserung des Mietspiegel- Modells beitragen, um als Zu- oder Abschlag aufgenommen zu werden, oder
- es liegen weitere mietpreisbeeinflussende Faktoren vor, die durch die dem Mietspiegel zugrunde liegende repräsentative Stichprobe nicht vollständig erfasst werden.
Bei Abweichungen von der durchschnittlichen ortsüblichen Miete innerhalb der Spannen können die oben angegebenen Merkmale eine Begründung liefern. Die angegebenen Faktoren und die Höhe der Zu- und Abschläge stellen dabei eine Empfehlung zur Anwendung bei begründeten Abweichungen von der durchschnittlichen ortsüblichen Miete dar. Weitere, hier nicht genannte Merkmale zur Begründung können als zusätzliche Begründungen berücksichtigt werden.
Hinweise zu Grenzwerten und maximalen Abweichungen
Grenzwerte in Klammern müssen eingehalten werden. Andernfalls werden die eingegebenen Werte auf die zulässigen Beträge reduziert. Beachten Sie bitte, dass die durchschnittliche ortsübliche Miete mit begründeten Abweichungen die untere bzw. obere maximale Spanne nicht unter- bzw. überschreiten darf. Andernfalls werden vom Programm die untere bzw. obere maximale Spanne übernommen.
Einfacher Altbau
(Bitte beachten Sie, dass eine begründete Abweichung nur vorgenommen werden darf, wenn zuvor das Merkmal "Einfacher Altbau" gewählt wurde.)
Wohnung in einem Gebäude mit einem Baujahr vor 1949 und einem vorhandenen, aber zu Wohnzwecken nicht oder nur teilweise ausgebauten Dachboden/Speicher:
a) mit einer Raumhöhe der Wohnräume von höchstens 2,70 m
b) mit einer Raumhöhe der Wohnräume von mehr als 2,70 m
Im Zweifel ist für die Raumhöhe der größte Wohnraum maßgeblich (Bad, Flur, WC und (Wohn-)Küche bleiben außer Betracht). Dachschrägen werden nicht berücksichtigt.
Differenzierung beim Merkmal "Einfacher Altbau": Verminderung des Abschlags von -2,18 Euro um bis zu 0,60 Euro, falls ein Einfacher Altbau gemäß der Beschreibung unter a) vorliegt (siehe oben). Verminderung des Abschlags von -1,14 Euro um bis zu 0,60 Euro, falls ein Einfacher Altbau gemäß der Beschreibung unter b) vorliegt (siehe oben).
Fußboden
(Bitte beachten Sie, dass eine begründete Abweichung nur vorgenommen werden darf, wenn zuvor das Merkmal "Guter neuer Boden" gewählt wurde).
Guter neuer Boden: Die Wohnung besitzt in allen Wohnräumen entweder Böden, die 2007 oder später verlegt, modernisiert oder instandgesetzt wurden oder einen Natursteinboden. Eine der beiden folgenden Aussagen muss zudem zutreffen:
a) Neuer hochwertiger Boden: In mindestens der Hälfte der Wohnräume befindet sich ein hochwertiger Boden, d.h. Parkett, hochwertige Holzdielen oder Naturstein.
b) Neuer Laminatboden: In allen Wohnräumen befindet sich Laminat, Parkett, hochwertige Holzdielen oder Naturstein, wobei der Laminatboden überwiegt, d.h. in mehr als der Hälfte der Wohnräume vorhanden ist.
Differenzierung beim Merkmal Guter neuer Boden zwischen a) Neuer hochwertiger Boden und b) Laminatboden:
Erhöhung des Zuschlags von 0,53 Euro um bis +0,05 Euro für Gute neue Böden, falls ein neuer hochwertiger Boden gemäß der Beschreibung unter a) vorliegt (siehe oben).
Verminderung des Zuschlags von 0,53 Euro um bis zu -0,10 Euro für Gute neue Böden, falls ein neuer Laminatboden gemäß der Beschreibung unter b) vorliegt (siehe oben).
Schwellenwerte
Sogenannte Schwellenwerte treten bei einigen Zu- und Abschlagsmerkmalen auf. Dabei wird ein Zu- oder Abschlag vergeben, wenn z.B. ein bestimmtes Baujahr oder eine bestimmte Fläche über- bzw. unterschritten wird. Derartige Veränderungen eines Effekts finden in der Realität jedoch fließend statt. Maximal kann eine Abweichung bis in Höhe der entsprechenden Beträge angesetzt werden.
Beispiel für Schwellenwerte
So kann etwa für eine Terrasse mit 4,5 qm kein Terrassenzuschlag in Höhe von +0,46 Euro vergeben werden, da dieser gemäß Definition erst ab einer Fläche von mindestens 5 qm vergeben wird. Da die Veränderung des Effekts allerdings nicht sprunghaft bei einer bestimmten Größe eintritt, kann für eine Terrasse, die nicht ganz 5 qm groß ist, ansonsten aber der Definition des Zuschlagsmerkmals Terrasse entspricht, ein reduzierter Zuschlag im Rahmen der "Zusätzlichen Begründungen" berücksichtigt werden.